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TOD城市綜合體“火遍全球”!背后暗藏的商業邏輯到底有多犀利?

2021.06.20

在存量成為地產的主旋律時,不斷創新的“商業+”模式中,TOD項目以可持續發展能力的優勢成為商業綜合體的重要熱點之一,國內不少地產開發商相繼涌入,造就了TOD的開發高峰。 特別是一二線城市,在城市更新過程中,必然會存在著各方商業力量的博弈,“應運而生、應時而變”的TOD開發模式成為未來城市發展過程中極其重要的部分,激發出一片新的發展藍海。 但是肩負著“城市未來”的TOD商業要想發揮“大能量”,依舊面臨重重挑戰,任重道遠。

那么,國內城市TOD商業綜合體的出路究竟在哪里?本期,我們結合一些國內外優秀的城市TOD案例,給行業帶來一些借鑒和啟示。

1國內TOD商業綜合體扎堆出現未來十年將是TOD時代隨著這些年城市軌道交通的飛速發展、不斷擴充和建設,也為TOD商業體開發帶來了巨大的價值空間。5萬億元賽道“爭鋒”,不少城市已開啟TOD時代截至2019年底,全國開通軌道交通城市數已達40個,在建城市軌道交通線路長度已達到6903公里。根據測算,已經在運營的+在建部分的軌道交通線路對應的TOD市場規模接近5萬億,并有逐年上升勢態。伴隨著國內城市的軌道交通的開發白熱化,TOD開發模式的擴張效應突出,已成為城市綜合體中“走紅”的發展趨勢。

美國設計師Peter Dovak制作的中國軌交發展動態圖

目前北上廣深、杭州、重慶、成都等城市,紛紛制定了各自的TOD建設計劃,毋庸質疑,TOD模式已經成為我國一二線城市未來建設的發展方向和趨勢,開啟城市TOD時代。 2020年5月成都發布的首張TOD地圖中,16個TOD項目被均勻分配到東南西北四個方位。

TOD商業綜合體扎堆出現,頭部效應顯著 近年來,不少頭部房企如萬科、龍湖、綠地、綠城、保利、碧桂園、新鴻基地產.....有強勢進入這一藍海市場的趨勢,積極布局,拓展其對于TOD商業的版圖。 萬科的天空之城系列、綠城的楊柳郡系列,龍湖則有天街系列在這兩年接連面世,引起不小的轟動。像萬科這樣頭部房企,甚至出現了一個城市多點布局的戰略模式,構建“TOD網絡”。

2TOD的發展進階和開發邏輯

TOD模式是指:以“公共交通”為導向的發展模式,在經歷不同時代階段的發展下,TOD模式所呈現的形式也有著明顯改變。 從車站出現,打破城市邊界的TOD1.0,到集聚簡單商業系統“站樓一體化”的TOD2.0,再到依托垂直交通聚合的“站城一體化”--TOD3.0,共同構成了TOD的初階階段,至此,購物中心、住宅、公園與車站開發結合的模式得以嘗試和發展。 到了TOD4.0--“站城人一體化”,理念便發生了“質”的飛躍:以“人”的需求為驅動,在滿足軌道交通、公共服務、物質消費的基礎上,將當地的自然景觀、藝術氛圍結合城市個性融入,創造出富有獨特魅力的“站城商居一體化”場所,構建立體微城市。

TOD模式的開發邏輯

從“垂直城市”到創造“超級城市”與其說TOD是一個項目,不如說它是“長在”城市軌道交通上的具有生命力的微型城市,這才是城市TOD的開發邏輯。具體而言: 其一,處于城市發展核心節點之上,擁有復雜而全面的業態,宏觀角度上還涉及地區規劃、城市復興、郊區革新等城市發展。 其二,須與大型軌道交通樞紐相連,與城市有著充分的對接,實現“距離一公里”的理念,切實鏈接城市與商業,城市與人,人與商業。 其三,擁有一定的體量,這樣才有足夠空間才能去施展一座立體的“微型城市”。

目前國內已有TOD項目

主要分為三大類型 區域型TOD:以城際鐵路站點、高鐵站點為中心,以區域交通樞紐、商業辦公、商務功能為主導的混合開發模式。此類型一般住宅屬性用地比例較少,同時還會與單條或幾條地鐵線路多軌交匯,構成規模較大的區域交通運輸樞紐。 城市型TOD:以多條地鐵、輕軌或地面公共交通的換乘樞紐為中心,以商業辦公、商住、公共開放空間為主導的混合開發模式,構建節點性商圈。 社區型TOD:以地鐵或輕軌的公共交通站點為中心,以商業辦公、純住宅、政策性住房、公共配套、公共服務設施為主的混合開發模式。一般基于公共交通的某一個支線站點進行規劃。

3那些優秀TOD商業綜合體

如何平衡城市、商業、人之間關系的?縱觀國內外的經典TOD 項目案例,日本的澀谷未來之光、二子玉川綜合體,英國國王十字火車站、美國紐約新世貿中心、新加坡烏節路綜合體、香港國際金融中心、環球貿易廣場等成功范式,都是通過“推陳出新”的TOD項目,一躍成為世界性地區性經濟、文化與藝術的新地標,其設計規劃能給到我們很好的借鑒。

日本新宿站--世界上最繁忙的交通樞紐之一 圍繞東京新宿站延伸出的商業區,是日本TOD項目中最具有代表性的。他是世界上最繁忙的交通樞紐之一,5條鐵路、9條可換成地鐵交匯成巨大的網絡交通網。日吞吐量達到340萬人次,有200個出入口連通新宿周圍各大建筑和地面區域。

日本伊勢丹百貨、小田急百貨等15座著名商業體,與新宿站無縫接駁,新宿站是東京久負盛名的大型繁華商業區,同時帶動新宿站周邊地價,在短短五年內上漲了37%。

作為被吉尼斯世界紀錄認證的“世界上使用人次最多的車站”,為保證承載巨大客流量的同時保持人流順暢,新宿站對陳展設施、周邊建筑、以及道路基建進行了一體化規劃和建設,形成了一個清晰明了、通達良好,舒適、密集的步行網絡,原本單純以步行為目的的步行網絡設計兼具了休憩、逗留和聚集的功能。

案例借鑒:最為早期的TOD先行項目代表,新宿站也在依附交通樞紐的基礎上,聚集商業能量,將這個原本屬于城郊之地,一躍“變身”為城市“副中心”,高效利用地下空間和存量土地資源,為市民打造出一個除家和公司之外的“停留空間”。

東京澀谷站--最大規模的TOD城市更新范例 澀谷站是東京圈中僅次于新宿站的第二大交通樞紐,9條重要線路在這里交匯,換乘人數超過300萬人次。在經歷了“Mark City”、“澀谷之光”和“澀谷STREAM”等大型項目開發后,澀谷站完成商業、交通一體化整合,實現層層推進的完美蛻變。

澀谷之光的地下2-3層為對接地鐵的配套餐飲商業,地下1層到地上5層為零售商業,其中2層對接輕軌站,6-7層為餐廳餐飲業態,8層為文化創意業態,9層為會議功能,10層為劇院及空中客廳,通過10層的空中客廳可到達18-34層的辦公空間。

澀谷站還因地制宜,建立了地下至地上共四層的空間步行系統,聯通了地鐵車站、地面、連廊、空中走廊以及“城市核”建筑。

車站看似復雜的結構并未影響其商業運營,反而給各個商業體規劃了合理的動線和入口,在感受的營造方面向地上商業靠攏,最大限度規避地下空間的缺點。

案例借鑒:在復雜需求和有限城市空間中,澀谷站基于TOD模式,實現對土地的集約化利用,通過豎向復合疊加城市功能的模式,與地鐵站無縫鏈接設置多首層概念,引入目的性消費業態的公共空間、劇院等,并在建筑上有褶皺立面、空中建筑進行垂直空間嘗試打造亮點是值得借鑒。

日本琦玉新城--半開放街區式創新TOD項目 琦玉新城位于日本埼玉縣埼玉市,總面積6.38萬㎡,改造前是琦玉市新城工業的工廠舊址?!窩OCOON CITY」為三個場館連結起來的半開放式街區,因直連JR埼玉新都心站又是典型的一站式TOD項目。

項目設計宗旨是打造“這里只有日常生活”的概念,運用豐富的鋪裝機理,營造藝術、熱鬧的空間效果。

項目設計宗旨是打造“這里只有日常生活”的概念,運用豐富的鋪裝機理,營造藝術、熱鬧的空間效果。

半開放式空間,采用“標準常綠綠植+時令花朵搭配”的方式,形成色彩豐富的“主題花園”,使整個公共空間充滿生機活力。 同時,避免了人流密集空氣不流通的問題,消費者在“漫步式”商業空間中穿梭,在室內室外間轉換,逛起來心情更加舒暢。

案例借鑒:隨著消費者對于開放空間需求越來越旺盛,營造出的開放、自由空間形態,將商業、自然與居民生活有機結合在一起的街區式設計,也為鏈接TOD模式提供了新的方向和思考。

萬科天空之城--構建微型城市的社區商業 位于上海徐涇UNI-CITY天空之城,就是一個復合住宅、商業、辦公、河濱公園、幼兒園等多重業態的地鐵上蓋“城市共同體”項目。 通過站前廣場進入美輪美奐的室內商場,消費者就能感受到愜意舒適的層層退臺結合多層次公園以及各種精致、小巧的微型城市景觀。 基于周邊輻射的消費人群,在體驗娛樂業態上引入旗艦級CGV影城、奈爾寶樂園、造夢盒子劇場等主力店,帶來煥然一新的品質生活空間。

萬科天空之城 效果示意圖

同時,天空運動場(非標籃球場、足球場、跑道)+天空駅前園+上達河濱公園+天空高線公園(超萬方綠地)的活力源地公園景觀體系。

萬科天空之城 效果示意圖

案例借鑒:相比于打造TOD概念,萬科的天空之城系列更傾向于塑造“微型城市”的社區商業型模式,提出了融匯生態、人文、健康、便捷、智能的“未來城市概念”,連通城市和人的時間與空間,建立成一個舒適元氣的新城市TOD生活中心。

4對于TOD模式,都有哪些“誤解”和注意點?不再是單純的“軌道+品牌疊加”近年來,TOD項目遍地開花,眼花繚亂,但還有很多人會認為只要蓋在地鐵上面、甚至在地鐵周邊的都是TOD,或者軌道+品牌格子堆疊就是所謂的TOD綜合體。 TOD模式的商業需要依托于TOD強大的交通網,同樣反哺TOD,共同打造社區生活生態圈,構建強大的城市生活“聚能環”。其次,TOD模式勢能要放在更大的全局范圍去考量,否則容易在業態和品牌上出現布局偏差。

交通樞紐≠大量客源

我們不難發現,即使是與地鐵接駁的商業體也未必能獲得大量客源,所以擁有交通樞紐的有利地位并不等于掌握大量客源,其中一個重要因素就涉及到動線規劃設計的合理性與便捷性。 對于一個商業項目來說,如果前期在空間開發和動線引導上沒有做到位會導致游逛體驗大打折扣。特別是對于人流聚集移動如此頻繁的TOD項目來說,如何合理設計動線,同時兼顧人流疏散、聚集、游逛、休息功能是前期規劃中的重中之重。

TOD項目對規劃設計要求很高 國內TOD項目大都建在地鐵上或附近,地鐵穿行時的輕微震動對建筑的影響,以及對于居住安全、燈光污染、噪音污染等影響人們居住舒適感的因素,都需要嚴格遵守規定要求,充分進行考量。入局開發難度大,要理性對待由于目前存在前期投入高、開發周期長、投資回報慢、設計難度高等的痛點,拉高了開發門檻,所以對開發商有著較高的要求,目前國內入局玩家也僅20家左右。

5寫在最后在商業存量以及一二線城市用地日趨緊張的雙重背景下,TOD商業模式擁有強大的公共交通系統和輻射半徑,擁有龐大且穩定的消費客群,加之政府不斷出臺的利好政策,成為未來城市發展的必然趨勢。TOD綜合體是城市綜合體的延伸,在交通與娛樂、餐飲與零售等各業態之間建立起相互依存、相互助益的能動關系。依據當前TOD開發邏輯,城市軌道交通上的“微型城市”是TOD綜合體中不可缺少的一部分,也是國內TOD綜合體的勢不可擋的方向。

圖片素材來源:產城瞭望/中商俱樂部/經典人居/國鼎建筑/明源地產研究院/中購聯/微博/網絡,只做傳播分享用途,不涉及商業范疇。

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